中国小区的高层住宅未来会“贫民窟化”吗?

近年来，不少声音提到国内的高层住宅楼，可能几十年后会是大麻烦，甚至会沦为贫民窟。

还有种说法是，中国房地产市场最大的韭菜或许就是掏光六个钱包买高层，特别是小城市高层的人。

站在窗前可以俯瞰大都市，阳光充沛，室内光线好，远离低楼层的喧嚣，私密性好……高层住宅的这些特质，曾经吸引了众多的购房者。

然而，现在风向变了，从2024年下半年开始，高层住宅普遍明显滞销，小高层成为了成交的主流。

今年年初，经济观察报采访房企销售负责人发现，北京、上海、杭州等城市的高层住宅普遍去化困难，甚至一些大平层豪宅项目也不例外，购房者越来越倾向小高层和洋房。

高层住宅一般指层数在12-30之间住宅，6层以内一般算多层，6-12层，高度36米以下，称为小高层，而超过30层，基本高度突破100米，称为超高层。

高层住宅大规模出现是在2000年之后。在房地产高周转年代，高层住宅一度是各大城市的主流产品，持续到2020年。

高层住宅的致命缺点

高层住宅虽然视野开阔，但也存在诸多弊端。

消防安全隐患：根据中国消协数据，2024年前8个月，高层建筑火灾起数虽只占火灾总数的5.4％，但死亡人数占总数的15％以上。一旦出现火灾，逃生是很困难的。

高层住宅超过了36米，等于是超过我们绝大部分城市火灾的扑救能力，消防云梯够不着了。

去年底深圳粤海街道某千万高层住宅，因燃气爆炸导致火灾，明火从27层烧到31层，有住户为了逃生躲到飘窗后不幸坠落。

维护成本高：人会老，房子也会老。供水系统和供电线路老化、外墙脱落、电梯故障等等，相比而言，高层住宅的维护成本明显高出很多，所以物业费也会高。

以电梯有为例，高层的电梯老化更快，寿命一般15-20年。还没到15年就开始频繁出现问题了，异响抖动、急停困人，经常需要停梯检查维修，大大影响出行，维修费用指数上升。

满15年可以申请以旧换新补贴，每部国家补贴15左右，但大头仍然需要住户出，例如20多层的电梯需要50万左右，除去国补，住户需要承担35万，两部电梯就70万，基本可以掏光多年缴存的公共维修基金。

另外高层住户多，想改造修缮非常难达成一致意见。根据民法典，类似换电梯这种大型项目需要3/4的业主签字同意，一旦需要大家额外出钱，就会出现无穷无尽的推诿扯皮，最终大家眼看着问题越来越多，越来越严重，只能怨声载道，自己承担后果。

公摊面积大：高层住宅一般需要配备两部电梯，消防通道要求较高，导致公摊面积比较大，得房率普遍低于80%，性比价比低于小高层。

弊端还包括，水压低需要依赖二次供水，极端台风天气导致楼栋摇晃…

高层寿命：要我说，高层住宅最致命的问题还没出现，那就是技术寿命到期后面临的选择。

清华大学建筑学院教授尹稚在接受采访曾表示，“高层住宅，即使按照完全达标要求，很多技术寿命也就是50年。”

高层住宅大规模出现在2000后，预计2030年后，大批的高层住宅进入“衰老期”；2040年后，08年4万亿推起来的高层也会进入大维修时代；2050年后部分将面临淘汰。

这种集中的大规模高层住宅，一旦技术寿命到期，改造难度、改造代价都是相当大的，这么大的体量还指望谁来兜底？

开发商不愿透漏的一个真相是，高层住宅通过拆迁再开发的成本远大于收益。

中国城市规划设计研究院原院长李晓江接受专访时，说了一段很有冲击力的话：高层住宅会是中国社会最沉重的负担之一。

高层住宅的政策趋势

很多城市高层住宅的爆发并非土地紧缺，而是资本逐利的结果。

通过提高容积率，极度压榨每一寸土地的价值，抬高楼面低价增加卖地收入，开发商建更多的房子分摊每平方地面价格。

深圳绿景白石洲项目，以及新科地王华润登良项目，已经建到70层以上，想想每晚睡在70层的高空，每出一趟门需要坐200米高的电梯是什么感觉？

高层住宅牺牲了舒适度来换取住宅面积的扩大，住宅套数的增加。在楼市下行的今天，建好房子的呼声越来越大。

住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》（GB 55038-2025）从2025年5月1日起执行，未来27层及以上的超高层住宅可能因新规限制从此画上句号。

会不会成为“贫民窟”

贫民窟的说法，源自一些国家曾经把社会底层的人高度聚集安置在超级社区，这些社区建在远离市区的地方并且都是建设成高层，后面很多都变成了社会最不安定的、犯罪率最高的社区。

而国内保障房都选择城市边缘地价便宜的区位，并大多用了高层甚至超高层的建筑方式，希望在有限的土地面积上安置最多的保障人群，其实也容易出现上面这种倾向。

一旦房子逐渐老化，物业费又缴不上，这些高层就容易沦落成为“贫民窟”。